3. Подготовка документов для продажи квартиры
Мы считаем, что подготовка документов для продажи квартиры – один из самых важных этапов, который влияет на цену в договоре купли-продажи квартиры.
Правда, многие собственники действуют по принципу «вот найдётся покупатель, тогда и соберу документы». Или, того хуже, дойдя до МФЦ, выяснят там, что для продажи нужны, якобы, только паспорт и договор купли-продажи (ДКП). В редчайших случаях это так, но в подавляющем большинстве – далеко от правды.
Покупатель же смотрит на пакет документов как на конкурентное преимущество. Более красивая история собственности может прибавить к стоимости приличную сумму денег. Если же история собственности нехороша, то мы можем за счёт сбора полного пакета документов хотя бы немного повысить свой рейтинг и произвести впечатление добросовестного продавца.
Что касается полного пакета документов, который может затребовать банк, или сведущий покупатель, или юрист покупателя – список на порядок шире, чем обязательный минимальный набор документов. Минимальный набор мы описываем здесь, в этой главе. В главе 12 «О продаже квартир с особенностями их приобретения или собственности» мы более подробно рассказываем, как выглядит полный пакет для различных сделок. После прочтения этой главы неплохо будет ознакомиться с тем пакетом, который походит под вашу частную ситуацию.
И тут некоторые продавцы могут совершить ошибку, которая будет стоить им не одну сотню тысяч рублей, а то и миллионы: они не собирают максимально полный пакет документов, ошибочно полагая, что, раз для сделки достаточно минимального пакета, то пусть покупатель сам спонсирует изготовление остальных бумаг.
Надо понимать, что юрист покупателя, его агент, да и сам покупатель, исходят из презумпции «виновности» продавца, то есть, подразумевают наличие рисков, как по квартире, так и по собственнику. Они нацелены на то, чтобы найти стоп-факторы для покупки квартиры. Их задача – нарыть проблемы и отказаться от рискованной сделки, или существенно снизить цену.
Наша задача – продемонстрировать, что по всем критериям покупка вашей квартиры безопасна. И, если уже на этапе показа, назвать те документы, которые вы собрали, то это может стать дополнительным аргументом для выбора вашей квартиры. Вы способны получить более высокую цену, или, на худой конец, минимальный торг при поступлении предложения о покупке. Ваша квартира становится более ценной.
Более того, максимальная цена за квартиру бывает тогда, когда сделка входит в конец цепочки альтернативных сделок. То есть, тех сделок, в которых продавцы не только продают квартиру, но и покупают альтернативную. Выстраивается двух-, трёх, четырёхэтажная сделка. Иногда и это не предел. В такой ситуации покупатели готовы платить немного больше, при наличии полного пакета документов. Когда покупателям надо за два дня подобрать квартиру и проверить документы, приходится брать то, что есть, по той цене, что есть. Тут не до торга: лишь бы юридически было проверено. Это позволяет продавцу получить более интересное предложение за свою квартиру. Поэтому, кстати, не поленитесь выяснить у покупателя форму его оплаты и структуру его сделки, если он «альтернативщик».
Бывало, что пока потенциальный покупатель отсматривает свой список квартир, мы, вовремя узнав у него формат его сделки, успевали подготовить пакет документов, пока он ещё даже не определился с выбором квартиры. А когда он должен был сделать выбор, он брал квартиру нашего клиента только лишь потому, что мы уже были готовы к сделке!
Есть категория покупателей, которая не вносит аванс, задаток, или предоплату, не проверив документы. Не самая лучшая категория покупателей – они тоже теряют многое на рынке, но, тем не менее, нужно быть готовыми работать и с такими. За счёт своей «перестрахованности», они будут отметать «вкусные» предложения, внося аванс лишь под полный пакет документов. Это ограничивает их в выборе и заставляет покупать квартиры дороже, что тоже может сыграть вам на руку.
Можно приводить ещё множество примеров тех ситуаций, в которых продавец выигрывает в материальном плане, если не поленился собрать полный пакет документов. Денег он получит больше.
Другими словами, квартира с полным пакетом документов продаётся дороже и быстрее, чем та квартира, где собственник поленился поработать на продажу своей недвижимости.
Надеемся, мы смогли убедить не отмахиваться от этой задачи, не ждать, пока найдётся покупатель, а активно приступить к сбору уже сейчас. Это нужно не покупателю, или его банку, а нужно именно вам.
Не стесняйтесь обращаться в агентства недвижимости: там вам могут помочь с определением нужного списка документов для разных форм купли-продажи. Не обязательно, это будет платная консультация, мы, например, часто подсказываем продавцу, что ему ещё нужно для продажи в рамках бесплатной услуги.
Конкретный набор документов может быть разным для каждой конкретной ситуации. Мы здесь постараемся описать основу, усвоив которую, вы сможете составить свой список, подходящий под вашу историю. Ну, и, возьмём на себя невозможную задачу: коротко и понятно объяснить общий принцип юридической подготовки к сделке.
Иногда изготовление нужных документов задерживается, длится несколько недель, или, даже не один месяц, поэтому, пока будет дозревать какой-то долгий документ, можно перейти к следующим этапам продажи квартиры. Пока придёт та или иная справка, вы уже квартиру подготовите и рекламную компанию проведёте. Поэтому, начинаем с подготовки пакета документов для продажи.
Итак, существует два типа документов, которые нужны для сделки:
1. Обязательные для продажи, без которых переход права собственности просто не зарегистрируют: договор купли-продажи, паспорта участников сделки.
2. Документы, которые являются комплементарными, то есть, дополняющими общий пакет и служащими для более полного раскрытия истории переходов права собственности, финансовой устойчивости продавца, степени безопасности покупки.
Стандартный, универсальный пакет документов следующий:
1. Свежая выписка из ЕГРН. Можно получить в течение минуты на сайте gosuslugi.ru: вы пишете запрос боту о желании получить выписку из ЕГРН, а он вам предоставляет список недвижимости, по которой вы являетесь (со)владельцем и имеете право получения выписки. Вы выбираете недвижимость из списка – и справка у вас в электронном виде в течение минуты. Вы также можете взять выписку в МФЦ. Что такое «свежая» в контексте описания выписки из ЕГРН? По крайней мере, не старше месяца. В силу того, что вы её можете получить почти сразу же, вы всегда можете предоставить её потенциальному покупателю. Только не пересылайте её незнакомым людям, не закрасив свои паспортные данные! Только в рамках подготовки авансового соглашения.
2. Выписка из домовой книги (справка об отсутствии зарегистрированных) не старше одного месяца. Получить её можно на mosreg.ru или mos.ru, в МФЦ и в некоторых управляющих компаниях. Если у вас не получается взять электронную справку, зайдите в МФЦ по месту расположения недвижимости. Если они сами не выдают выписку по заданному адресу, то они обязаны дать вам адрес управляющей компании, которая выдаёт выписки из домовой книги по вашему адресу. Москва и Подмосковье получают выписку из домовой книги на сайтах mos.ru и mosreg.ru соответственно.
3. Правоустанавливающий документ – это юридический документ, по которому возникло право собственности на недвижимое имущество. По сути, отвечает на вопрос о том, как вам досталась в собственность эта квартира. Более подробно правоустанавливающие документы рассмотрены в 12-й главе. В зависимости от того, какой у вас документ-основание, нужно будет формировать разные пакеты документов для продажи квартиры.
4. Договор купли-продажи с вашим покупателем. Следует аккуратно подходить к тем договорам, которые выставлены в интернете. Возможно, это очень хорошие документы, но соответствуют ли они вашей ситуации? Изготовление типового договора стоит от трёх до пяти тысяч рублей. Договор, учитывающий ваши особые условия – до десяти тысяч. Мы очень рекомендуем найти хорошего юриста по недвижимости и заказать договор у него. Это как раз тот случай, когда экономия не оправдана. Договор стоит копейки, а играет большую роль в сделке. Если ваша сделка нотариальная, то договор готовит нотариус. Не забудьте попросить его прислать договор заранее всем участникам сделки для ознакомления. Только ради одного договора не стоит проводить сделку у нотариуса, так как нотариальная сделка купли-продажи намного дороже, чем изготовление простого договора у любого практикующего юриста по недвижимости.
5. Паспорта, доверенности или свидетельства о рождении всех участников сделки. Проследите за тем, что паспорта действующие, в них нет посторонних пометок, надрывов листов, и не заканчивается срок годности по возрасту. Не одна сделка была испорчена тем, что в банке обнаруживалось, что за время подготовки, одному из участников исполнялось 20 или 45 лет. Ведь этот возраст – время смены паспорта. «Просто за время пути собака могла подрасти». Почему-то многие считают, что паспорт будет действителен ещё в течение месяца, но это не так. Месяц даётся на смену паспорта без штрафа, но сам документ перестаёт быть действительным сразу с даты рождения.
6. Нотариальное согласие супруга/супруги на продажу квартиры, если она была куплена (оплачен договор долевого участия) в браке, или был сделан хотя бы один платеж по ипотеке, или была доплата застройщику за добавленные метры. Можно не предоставлять, если у вас заключён брачный договор.
7. Согласие супруга/супруги на продажу, если квартира была приобретена в браке. То же для оплаты ипотеки в браке, мены с доплатой.
8. Технический документ с планом квартиры.
9. Нотариальный отказ от преимущественного права выкупа при продаже доли или комнаты.
10. Разрешение органов опеки при продаже детских долей или имущества недееспособных.
11. Квитанции об оплате коммунальных услуг и капитального ремонта.
12. СНИЛС
13. ИНН
Надеюсь, мы смогли вас убедить в том, что при продаже квартиры сложно переборщить в получении той, или иной справки, и вы подготовите полный пакет документов для продажи, а не будете придерживаться той позиции, что если это нужно банку покупателя, то пусть покупатель и оплачивает. Это выгодно, в первую очередь, вам!
Повторяем, что мы поместили подробный список в приложении в конце книги. Находите там свою ситуацию, свой документ-основание, и собирайте те справки и документы, которые требуются для вас, вашей квартиры и вашей продажи.
